Am 10. Dezember 2024 hat der Bayerische Landtag das Erste und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern beschlossen. Ziel der Gesetze ist unter anderem der Abbau bürokratischer Hürden im Baurecht, um Bauvorhaben zu beschleunigen und die Verwaltung zu vereinfachen. Beide Gesetze enthalten umfangreiche und für die Praxis äußerst bedeutsame Änderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO), insbesondere:

• Reduzierung der Abstandsflächentiefe in Großstädten,
• Verlagerung der Regelung von Stellplatz- und Spielplatzpflicht auf die kommunale Ebene sowie Regelung von Höchstgrenzen für die Zahl erforderlicher Stellplätze,
• Aufhebung der kommunalen Satzungsbefugnis für Freiflächengestaltungssatzungen,
• Verlängerung der Geltungsdauer und des Verlängerungszeitraums von Vorbescheiden sowie des Verlängerungszeitraums von Baugenehmigungen,
• Erleichterungen für Dachgeschossausbauten und für die Aufstockung im Bestand,
• Erweiterung der verfahrensfreien Vorhaben und
• Anhebung einiger Schwellen für die Sonderbaueigenschaft.

Ein Großteil der Änderungen ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Zum 1. Oktober 2025 treten die Änderungen im Stellplatzrecht, Spielplatzrecht sowie hinsichtlich des gemeindlichen Satzungsrechts in Kraft. Die neunmonatige Übergangsphase soll den Gemeinden ermöglichen, ihre Satzungen entsprechend anzupassen.

Die wichtigsten Änderungen kurz zusammengefasst:

• Abstandsflächenrecht:
  • In Großstädten mit über 250.000 Einwohnern (München, Nürnberg und Augsburg) beträgt das gesetzliche Maß der Abstandsflächentiefe nun 0,4 H, es sei denn, die nähere Umgebung ist überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 (Höhe bis zu 7 m) geprägt (Art. 6 Abs. 5a S. 1 BayBO nF). In diesem Fall bleibt es bei dem bisher für Großstädte geregelten Maß der Abstandsflächentiefe von 1 H (bzw. 0,5 H im Rahmen des sog. 16-Meter-Privilegs).
  • Unter Art. 6 Abs. 1 S. 3 BayBO nF ist ein nicht abschließender Katalog von Anlagen aufgenommen worden, vor denen keine Abstandsflächen einzuhalten sind (insb. ebenerdige Terrassen, Wärmepumpen nebst Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 m sowie Mobilfunkmasten und Windenergieanlagen im Außenbereich).

• Stellplatzpflicht:
  • Die Pflicht zum Nachweis von erforderlichen Stellplätzen wird vollständig aus der BayBO gestrichen (Art. 47 Abs. 1 BayBO aF). Die Befugnis, eine solche Pflicht zu regeln wird auf die Gemeinden übertragen (Art. 47 Abs. 1  i.V.m. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO nF). Die Zahl der erforderlichen Stellplätze darf die Gemeinde dabei lediglich geringer festlegen, als im Anhang zu der ebenfalls geänderten Garagen- und Stellplatzverordnung vorgesehen (Art. 47 Abs. 2 S. 2 i.V.m. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO nF). Die Richtzahl pro freifinanzierter Wohnung liegt nun bei maximal zwei Stellplätzen, pro geförderter Wohnung bei 0,5 Stellplätzen.
  • Diese Änderung tritt erst zum 1. Oktober 2025 in Kraft.

• Spielplatzpflicht:
  • Auch die Pflicht zum Nachweis eines Kinderspielplatzes (Art. 7 Abs. 3 BayBO aF) wurde gestrichen. Stattdessen erhielten die Gemeinden auch diesbezüglich die Befugnis, eine Spielplatzpflicht durch Satzung für die Errichtung von Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen (bislang drei) zu begründen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO nF). Für Studenten- und Seniorenwohnungen muss die Gemeinde die Möglichkeit einer Ablöse (max. 5.000 € je Spielplatz) schaffen.
  • Auch diese Änderung tritt erst zum 1. Oktober 2025 in Kraft.

• Freiflächengestaltungssatzungen
  • Die Rechtsgrundlage für Freiflächengestaltungssatzungen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO aF) wird ersatzlos gestrichen. Alle bisherigen Freiflächengestaltungssatzungen werden damit unwirksam. Den Gemeinden verbleibt lediglich die Möglichkeit, das Verbot von Bodenversiegelungen, nicht begrünten Steingärten sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen durch Satzung festzulegen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 nF). Unter Art. 7 Abs. 1 S. 2 BayBO nF findet sich nun eine gesetzliche Regelung, wonach auf Flächen, die nicht durch Gebäude überbaut sind, eine Bodenversiegelung möglichst zu vermeiden ist.
  • Auch diese Änderung tritt erst zum 1. Oktober 2025 in Kraft.

• Aufstockung im Bestand und Dachgeschossausbau:
  • Die Aufstockung bestandsgeschützter Gebäude zur Wohnraumschaffung wird erleichtert; zum einen wurden mit Art. 46 Abs. 6 BayBO nF die brandschutzrechtlichen Anforderungen bei der Aufstockung um maximal ein Geschoss deutlich reduziert: die Art. 25 bis 29 BayBO (insb. Anforderungen an Wände, Außenwände und Decken) und 32 bis 34 BayBO (insb. Anforderungen an Treppen und Flure) sind auf bestehende Bauteile nicht anzuwenden; im Bereich der Aufstockung gelten die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse, selbst wenn sich diese durch die Aufstockung eigentlich ändern würde.
  • Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben ist nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO nF verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden.
  • Durch die ab 1. Oktober 2025 in Kraft tretende Änderung des Stellplatzrechtes wird es keine erforderlichen Stellplätze für den Ausbau von Dachgeschossen und für die Aufstockung von Wohngebäuden mehr geben; die Satzungsbefugnis der Gemeinden wurde diesbezüglich beschränkt, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 lit. b BayBO nF.

• Verfahrensfreiheit

Zur Vereinfachung der Verfahren für Bausachen wurde wiederum der Katalog der verfahrensfreien Vorhaben erweitert. Von besonderer praktischer Relevanz sind dabei:

• Dachgeschossausbau unter Beibehaltung der Dachkonstruktion und der äußeren Gestalt (allerdings mit Anzeigepflicht, Art. 57 Abs. 7 BayBO nF);
  • Instandsetzungsmaßnahmen (bislang nur Instandhaltung);
  • Nutzungsänderungen, soweit die neue Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der BauNVO allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist;
  • Aufhebung der bisherigen Größenbegrenzung für Schwimmbecken.

• Geltungsdauer:
  • Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung kann nun um jeweils bis zu vier Jahre verlängert werden (bislang zwei Jahre), Art. 69 Abs. 2 BayBO nF. 
  • Die Geltungsdauer für Vorbescheide beträgt nun vier Jahre (bislang drei Jahre) und kann um jeweils bis zu vier Jahre verlängert werden (bislang zwei), Art. 71 S. 2 und 3 BayBO nF.

• Sonderbauten:

Die Schwellen für die Sonderbaueigenschaft nach Art. 2 Abs. 4 BayBO werden angehoben:

• erdgeschossige Verkaufsstätten sind erst ab einer Verkaufsfläche von 2.000 m² Sonderbauten (anstatt bislang ab 800 m²),
  • Gaststätten sind erst Sonderbauten ab 60 Gastplätzen (anstatt bislang ab 40) bzw. ab 100 Gastplätzen, falls diese ausschließlich erdgeschossig situiert sind (anstatt bislang ab 40) und
  • Beherbergungsstätten sind erst ab 30 Betten Sonderbauten (anstatt bislang ab 12).

Dadurch sollen weniger Vorhaben als bislang dem strengen bauordnungsrechtlichen Prüfungsmaßstab für Sonderbauten unterfallen.

Fazit:

Die neuesten Änderungen der BayBO setzten klare Akzente in Richtung einer Vereinfachung und Beschleunigung von Bauvorhaben in Bayern. Die zahlreichen Erleichterungen für Bauherren und Unternehmen sowie die Übertragung von Entscheidungskompetenzen an die Kommunen können einen Beitrag zu einer effizienteren und flexibleren Bauverwaltung leisten. Zu begrüßen ist insbesondere die Neuregelung der Abstandsflächen in bayerischen Großstädten. Ob die Änderungen insgesamt zu den gewünschten Effekten in der Praxis führen werden, bleibt abzuwarten.

Rechtsanwalt

Maximilian Forster

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